Uge 3 (27.10.2014 - 02.11.2014)

Uge 3

Mandagen i uge tre starter fantastisk. Jeg havde en god snak med FBA omkring koteudfordringen fra uge 2.
Om formiddagen ringede jeg til Klaus (Klaus har sendt overslag til os på funderingen) fra FBA for at gøre opmærksom på de formodede fejlsatte koter i den geotekniske rapport. Klaus ville tage fat i Franck Geoteknik for, at få dem til at tjekke op på de afsatte koter i rapporten. Kl 13 var der en mail fra Klaus med en ny rapport med nye koter (og denne gang var de rigtige). En stor lettelse, da vi nu er sikre på, at huset afsættes 1 meter højere end angivet ifølge de fejlagtige koter.

Nu med korrekte koter. Som det ses er alle koter nu hævet med 1 meter sammenlignet med skemaet fra uge 2.

Rigtig godt, at vi nu kan sætte flueben ved højdeplaceringen. Klaus kunne dog føje lidt mere til den uafklarede kategori omkring grunden. I den geotekniske rapport er der en lille passus omkring historiske kort, hvor der gøres opmærksom på, at "der i den nordlige del af matriklen kan forventes at finde postglaciale aflejringer af tørv/gytje". Dette betyder, at jordbundsforholdende kan være meget bløde, og der kan blive behov for at pilotere i dette område. Det håber vi ikke, for det vil sprænge økonomien i vores funderingsbudget.

Det "blå" område på det historiske kort viser de postglaciale aflejringer, som kan give alvorlige udfordringer teknisk såvel som økonomisk.

Boreprøve B1 går dog ned midt i det område, hvor der jf. det historiske kort kan være aflejringer. I denne boreprøve er der ikke spor af disse lag, hvorfor de forhåbentlig ikke er der længere. Nabogrunden nr 105 er fuldstændig dækket af dette område ifølge det historiske kort. Mig bekendt har naboen ikke haft udfordringer med funderingen. Vi håber derfor ikke det giver udfordringer for os, men intet er sikkert før der er gravet ud.

Ifølge Klaus er der to muligheder at angribe det på:

1. At bede entreprenøren, der skal stå for funderingsentreprisen, om at starte udgravningen i den nordlige del af grunden. Støder han i eventuelle bløde lag, stoppes udgravningen og vi tager en vurdering på omfang og pris.
2. At vi får foretaget en "rendegravning/prøvegravning" i det pågældende område inden vi går videre.

Vi har pt. ikke besluttet os for fremgangsmåden.

I forbindelse med den offentlige udstykning er der via Skanderborg Kommune mulighed for at søge kompensation for dårlige jordbundsforhold efter nogle nærmere betingelser. Hvor vidt vi kan blive omfattet af disse regler ved vi ikke endnu, da vi har købt grunden privat. Sælger har tidligere købt grunden af kommunen. Spørgsmålet om vi kan indtræde i sælgers rettigheder i forhold til kommunen. Jeg vil nu skrive til kommune for at få dette be eller afkræftet.

Onsdag modtager vi nye tegninger fra Torben, og det begynder at nærme sig endelige tegninger nu. Det er nogle småjusteringer og afklarende spørgsmål vi har til tegningerne. Bl.a. ønsker vi at ændre gulvtypen i viktualierummet fra plankegulv til klinker.

Vi har også fået skrevet en mail til Skanderborg Kommune for at høre til om vi overtagers sælgers rettigheder i forhold til de oprindelige salgsbetingelser.

Herudover har vi sendt tegninger, geoteknisk rapport og funderingsprisoverslag til vores byggerådgiver Bo Thoudal.

Fredag ringer FBA for at aftale materialemøde medio uge 5 (uge 46). På materialevalgsmødet, som tager en hel dag, skal vi aftale endelige materialer. Hvor skal der være klinkegulve, og hvilke klinker. Hvor skal der være trægulve og hvilken slags træ. Placering af el, spots, tænd/sluk mv. skal også aftales og placeres. Selvom vi har allerede har indregnet en del, så er det på dette møde, at alt fastlåses og eventuelle ændringer aftales.

Lørdag har vi haft møde med Svane køkken i Viborg, hvor vi har valgt inventar (bordplader, skuffer skabe og hårde hvidevare). Det er jo herligt, at gå rundt og pege og "købe". Vi har afsat et budget til inventar og hårde hvide vare, og håber at vores ønsker kan rummes indenfor de økonomiske rammer. Alternativt må vi igang med en prioriteringsøvelse og evt. valg af andre elementer og hårde hvidevare. Svane forventer at sende os et tilbud samt 3d tegninger på alle rum, som Svane skal levere inventar til i løbet af den kommende uge 4 (måske først i uge 5). På mødet med Svane havde vores kontakt allerede indtegnet rummene, og det var rigtig fedt, at se rummene indefra i 3d for første gang. Det gav et rigtig godt visuelt indblik. Nu venter vi spændt på et tilbud samt tegninger fra Svane...

Uge 2 (20.10.2014 - 26.10.2014)

Uge 2

Så er vi igang med uge 2, og FBA´s tegner, Torben, ringede mandag for at drøfte nogle detaljer omkring vindueshøjden på vinduerne i huset. 

Vores loftshøjde er generelt hævet med ca. 20 cm i hele huset, så vi får 260 cm fra gulv til loft (standardhøjden i et typehus ligger på ca. 235-240 cm). Vi gav på mødet med Torben i sidste uge udtryk for at vi ønskede vindueshøjden hævet med 20 cm også. Ifølge Torben giver det udfordringer for de trekantede gavlvinduer i stuen, idet disse vil blive 50-60 cm smallere og dermed vil hele gavlens vinduesparti blive smallere. Dette vil komme til at se lidt skørt ud, samt give væsentligt mindre lysindfald. Vi er derfor blevet enige om at hæve højden mest muligt uden at det går ud over bredden på vinduespartierne i gavlsiderne i stuen. Torben mener, at vi kan hæve vindueshøjden med 1-2 skifter (murermål, svarende til højden på 1-2 mursten + fuge), uden at det går ud over bredden på gavlvinduerne. De nye tegninger med tilrettet rumindretning, rigtige vinduer, ændret længde på huset, ændret bredde på huset og "forskubbet tilbygning" skulle være klar midt på ugen - vi glæder os helt til at se dem.

Så blev det onsdag, og vi har modtaget opdaterede og meget detaljerede tegninger fra Torben. Det begynder at nærme sig et "endeligt" projekt. Vi har dog stadig et par småjusteringer til døre, vinduer, udseende på vinduer samt flytning af et par vægge med nogle centimeter.

De netop modtagne tegninger på A3 og større

Udover, at vi idag har modtaget tegninger har vi haft en satellit forbi grunden idag. Der skulle være tydelige spor efter en tung maskine. Der er desuden banket nogle hvide plasticrør ned forskellige steder - jeg tror nu vi kan sætte flueben ved udført boreprøve.

Det bliver meget meget spændende at få resultatet af boreprøven, idet denne afgør hvordan og hvor meget huset skal funderes, og dermed prisen på funderingen. Funderingen og bortkørsel af overskudsjord er pt. den største "joker" i vores byggebudget. Vi har hørt skrækeksempler på flere hundrede tusinde kroner. Vi har afsat 100.000 kr. i vores budget til denne post. FBA´s sælger, Kim Schandorff har dog beroliget flere gange, at det ikke blive over 100.000 kr. vurderet ud fra den geotekniske rapport udarbejdet for kommunen i forbindelse med udstykningen af grunden for et par år siden. Vi venter i spænding.....


I torsdags modtog vi kopi af den geotekniske rapport, som danner grundlag for den endelige pris på funderingsarbejdet. Denne har vi ventet spændt på, da det er den største økonomisk ubekendte i vores byggeprojekt. Vi har nu læst den 16 sider lange rapport incl. bilag igennem, og det ser ud til at vores hus kan funderes på normal vis :-) Vi kendte dog på dette tidspunkt ikke prisen for funderingen endnu, men det gav en vis ro i maven, at læse at huset kan funderes direkte på det bæredygtige lag, når muld 0,6-1,1 meter er skrabet af.

Fredag modtog vi så prisoverslag fra FBA på funderingsprojektet, og det kommer til at ligge på ca. 75.000 kr., hvilket heldigvis er indenfor det budget vi har afsat til fundering.

Økonomisk var det et rigtig dejligt punkt, at kunne sætte flueben ved, MEN ved nærlæsning af den geotekniske rapport ser det ud til at borefirmaet har afsat samtlige terrænkoter (højdepunkter på grunden) ca. 1 meter for lavt. Med baggrund i rapporten har FBA afsat huset i kote 9,15, hvilket er 85 cm. under vejniveau (kote 10 relativt, er dæksel i vejen). Jeg har efterfølgende tjekket de officielle terrænkort fra Skanderborg Kommune, samt været ude på grunden med målegrej og vaterpas, for at få en ide om højde og fald på grunden. Kortene fra Skanderborg Kommune og egne opmålinger bekræfter mig i, at der er fejl i koterne i rapporten. Derfor er næste step, at få en snak med FBA, for at få dette tilrettet, så vi kan få en ny rapport og et funderingstilbud med korrekte koteniveauer. Prismæssigt bør det ikke ændre noget. Med egen research på nettet og egne opmålinger på grunden, føler jeg mig ret godt klædt på til snakken med FBA, som måske godt kan gå hen og blive lidt teknisk....

Spændingen omkring funderingen og højdeplaceringen af huset er dermed ikke helt udløst endnu. Vi håber, at vi i løbet af uge 3 kan få sat flueben ved denne del, så økonomien omkring fundering og højdeplaceringen af huset er på plads.

Koternes rigtighed er meget afgørende for hvor vores hus bliver placeret højdemæssigt. Dette vil betyde meget for den oplevelse det er at bo i huset.

Vejret viste sig fra sin gode side i lørdags, og der var solskind samt fine temperaturer. Det gode vejr havde lokket de fleste af vores kommende naboer/genboer ud i haverne og på vejen. Det var rigtig fedt, at få hilst på de kommende naboer, og høre lidt om deres byggeprojekter samt overvejelser.

Udover det uafklarede omkring fundering mv. fik vi sendt ændringsønsker til planskitsen til Torben i torsdags. Vi håber, at modtage tilrettede tegninger i løbet af uge 3.

Billeder fra i lørdags (25.10.2014), hvor jeg var ude på grunden for at foretage egne opmålinger. De hvide "pinde" er placeret af Franck Geoteknik, og indikere borehulerne.

Billedet herunder er klippet fra Skanderborg Kommunes hjemmeside, hvor der kan findes onlinekort med forskellige tekniske informationer.

Højdekurverne (koter) på kortet fra Skanderborg Kommune. På vores grund (103) kan man se, at der er en højdeforskel fra øverste venstre hjørne til nederste venstre hjørne på maks 1 meter.

Nedenstående billede med koter er klippet fra den geotekniske rapport udarbejdet af Franck Geoteknik.

Højdekoterne i den geotekniske rapport ses i skemaet under skitsetegningen. Fra "Fixpunkt" (kote 10) bør der være en forskel på maks 1 meter til punkt C, da det kan sammenlignes direkte med kortet fra Skanderborg Kommunes kort. Der er ca. 1,62 meter i forskel, hvilket er forkert.

Uge 1 (13.10.2014 - 19.10.2014)

Uge 1

Vi skrev under på kontrakten med FBA Huse torsdag d. 9 oktober 2014. Uge nr. 1 efter underskrift er nu gået. Vi har i løbet af ugen været i Viborg (FBA´s hovedkontor) for at mødes med den tegner hos FBA, som har lavet udkast til vores grundplan. Vi har nogle justeringer og ønsker til ændring, som vi syntes er nemmest at side "face to face" med. 

Mødet gik rigtig fint, og det var rart at få de byggetekniske indspark på, hvad der umiddelbart er muligt og ikke muligt.

Ifølge sælgeren, som vi indtil nu har haft den primære dialog med, er der bestilt boreprøver. Vi har idag (søndag d. 19 oktober 2014) været forbi grunden, for igen at se området og de øvrige huse under opførelse. Umiddelbart ser det ikke ud til, at der er foretaget boreprøver endnu, så vi venter spændt på disse. Mon ikke der sker noget i den kommende uge. I øvrigt en spændende uge, hvor vi håber at modtage justerede tegninger og svar på boreprøver.

Sådan ser det ud på en gråvejrsdag her i oktober.

Grundplan og tegninger

Grundplan og tegninger

Inden vi gik igang med at kontakte byggefirmaer havde vi en rimelig idé om, hvordan vores grundplan skulle se ud. Jeg tror vi har haft en stor fordel i, at vi startede med at kigge på en del huse inden vi besluttede os for at bygge selv. Vi har samlet rigtig meget inspiration til vores "drømmegrundplan" via de mange huse vi har set inden vi tog beslutningen om at bygge selv.

Herunder ses FBA´s skitseoplæg nr. 2. Oplægget skal justeres mere i retning af vores eget oplæg, som også kan ses herunder. Vi har efterfølgende haft et møde med FBA´s tegner og venter spændt på tilrettede tegninger.

3D tegningen giver et ganske godt billede af, hvordan det endelig hus kommer til at se ud. Dog skal der anvendes andre vinder samt indsættes vinder hist og her.

FBA´s 2. skitseoplæg - vi nærmer os en løsning.

Vores egen skitse (større køkken/alrum, viktualierum)

3D Tegning af vores hus - der skal dog fortsat justeres.

Valg af byggefirma

Valg af byggefirma

Da vi endelig traf beslutning om at bygge et nyt hus, og få den ultimative indflydelse på hvordan vores "drømmehus" skal se ud og indrettes inden for de fysiske og økonomiske rammer vi har til rådighed, tror jeg vi havde en stor fordel i vores grundige "ubevidste research". Vi startede som tidligere nævnt med at kigge på allerede opførte huse, da vi troede at dette var vores vej til en ny og større bolig. I det første lange stykke tid var vi ikke bevidste om at det skulle ende ud med et byggeprojekt - dermed en ubevidst research.

Jeg tror, at vi har været godt hjulpet af, at vi havde set så mange forskellige huse, og dermed havde en klar holdning til, hvordan vores hus skulle se ud samt hvilke rum og hvor store rummene skulle være.

Så langt så godt, men hvem og hvordan får vi bedst opført vores hus.

Grundlæggende er der to veje at gå:

1. Typehusvejen, hvor man tager udgangspunkt i allerede afprøvede plantegninger, byggeteknikker og materialer
2. Arkitektvejen, hvor man i samarbejde med en arkitekt og byggerådgiver får tegnet et hus og sendt materialebeskrivelse mv. i udbud.

Der er fordele og ulemper ved begge veje. Vi var meget i tvivl, og arbejdede i starten i samråd med vores byggerådgiver ud af begge veje. Efterhånden som vi kom længere i processen syntes vi, at der var for mange økonomisk ubekendte ved "arkitektvejen". Derfor valgte vi, at gå typehusvejen, dog med en lange række tilpasninger, så vi ender op med vores eget udtryk og grundplan på huset.

Vi har fra beslutningen omkring nybyg blev taget haft vores egen byggerådgiver med på projektet. Vi har løbende drøftet tilbud, teknik, løsninger mv. med vores byggerådgiver, Bo Thoudal. Bo kommer også til at følge byggeriet og føre tilsyn med de løsninger der bliver lavet.

Jo mere man er afklaret omkring grundplan, materialevalg og løsninger generelt inden man indhenter tilbud jo bedre er min oplevelse, at man er stillet, for jo mere sammenlignelige bliver de tilbud man får hjem.

Vi syntes selv, at vi var ret afklarede omkring vores byggeprojekt, hvilket firmaer vi havde møde med bekræftede os i. Vi havde allerede inden det første møde med byggefirma en afklaring omkring:

• Størrelse på huset
• Værelser og ca. størrelse
• Grundplan
• Ét plan eller to plan
• Fladt tag eller rejsning på taget
• Integreret garrage
• Murstenstype (der er mange forskellige typer OG priser)
• Fuldmuret eller bagvægge af elementer
• Vinduer
• Tag
• Gulve
• Køkken
• Overdækket terrasse
• Loftshøjde

Jo bedre du er forberedt og afklaret, jo bedre er dit udgangspunkt for forhandling. Jo mere du kan få med i kontrakten fra start jo bedre, og jo nemmere bliver det at sammenligne tilbud.

Vi havde møde med 4 forskellige firmaer, som alle fik præsenterede de samme ønsker.

Allerede fra første møde får man et indtryk af de forskellige firmaer og deres tilgang til byggeriet og byggeprocessen. Vi havde udelukkende kontakt til veletablerede og kendte firmaer.

Vi lagde bl.a. vægt på følgende i vores udvælgelse:

1. Kemi mellem os og den pågældende sælger
2. Pris
3. Fleksibilitet
4. Sælgerens evne til at komme med så præcist og detaljeret et tilbud ifht. de krav vi havde til huset
5. Byggefirmaets evne til at komme med indspark og konstruktiv feedback

Det er forskelligt, hvordan firmaerne griber første møde an, og hvor meget de forbereder sig inden det første møde. De fleste tog udgangspunkt i kortet over grunden. Der er også stor forskel i detaljeringsgraden i de tilbud vi fik. Vi er af natur meget detalje- og løsningsorienteret, og derfor betød detaljeniveauet meget for os.

FBA Huse var det eneste firma, som tog udgangspunkt i at mødes ved vores grund og tage den første drøftelse der, inden mødet fortsatte på det lokale kontor i Højbjerg.

FBA´s sælger, Kim Schandorff tilbød i den efterfølgende dialog, at lave oplæg til grundplan og 3D skitser, hvilket de øvrige firmaer ikke gjorde medmindre vi var tæt på at lave en aftale. Eurodan Huse havde dog lavet et oplæg til grundplan til det møde hvor vi fik præsenteret deres tilbud.

Efter at have fået alle 4 priser ind fra de forskellige firmaer udvalgte vi 2 firmaer, som fortsat var med i "opløbet". Dialogen og forhandlingerne fortsatte over ca. 1,5 måned, og endte til sidst ud i en aftale med FBA. FBA´s sælger, Kim Schandorff, har fra start udvist stor fleksibilitet i forhold til at kunne mødes med os både fysisk og telefonisk uden for normal arbejdstid, hvilket har passet rigtig godt ind i vores travle hverdag som børnefamilie og fuldtidsarbejde. Mails er blevet besvaret stort set indenfor 24 timer - det bliver spændende om det fortsætter her efter at blækket på kontrakten nu er tørt ;-)

Vi glæder os rigtig meget til at komme igang.

Formålet med denne blog

Formålet med denne blog

Formålet med denne blog er primært, at fungere som "familiealbum" for os selv, så vi kan se tilbage på byggeprocessen og projektet. Herudover giver det mulighed for venner og familie at følge med i vores byggeproces og overvejelser.

Skulle der være andre der kan få glæde af bloggen til egen inspiration eller lignende vil det også glæde os.

Rigtig god fornøjelse.

Venlig hilsen

Søren og Lotte

Valg af grund

Valg af grund

Ved valg af grund var det for os vigtigt, at komme til at bo relativt tæt på vores arbejdspladser. Vi havde et krav om maksimalt 30 minutters transport til og fra arbejde. Herudover havde vi et stort ønske om at komme til at bo i den sydlige del af Århus. Der skulle også være gode offentlige transport muligheder. Udover geografien skulle grunden give mulighed for at bygge et hus med en stor solvendt terrasse og samtidig have en privat have.

Udover den geografiske placering var det for os vigtigt, at finde en byggegrund, som ikke vil blive generet af trafikstøj (større offentlige veje, tog, motorvej mv.), udsynsgener (elmaster, højhusbyggeri, industri osv.)

Da vi havde besluttet os for at vi ville bygge nyt gik jagten ind på at finde en byggegrund. Vi søgte på grunde via www.boligsiden.dk, Århus kommunes hjemmeside for grundsalg, Skanderborg Kommunes hjemmeside for grundsalg samt en lang række private udstykkere af grunde. Vi var vidt omkring:

• Solbjerg (udstykkes via Århus Kommune)
• Viby (udstykkes via Århus Kommune)
• Hasselager (udstykkes via Århus Kommune)
• Malling (privat udstykning)
• Skanderborg, Anebjerg (privat udstykning)
• Hørning (udstykkes via Skanderborg Kommune)
• Odder (udstykkes via Odder Kommune)
• Højbjerg syd for Århus (privat udstykning)
• Tranbjerg (privat udstykning)

Jo tættere man kommer på Århus og Skanderborg jo dyrere bliver grundene. Ovenstående svingede prismæssigt mellem 750.000 kr. (Odder) og 2.500.000 kr. (Højbjerg). Vi fandt mange af de private udstykninger ved at læse på kommunens hjemmeside for lokalplaner. Alle grundudstykninger mv. skal nemlig vedtages via en lokalplan.

Efter en del gåture i ovenstående områder, googlesøgninger på lokalområdet (skole, daginstitution, offentlig transport mv) endte vi med at købe en byggegrund i Hørning. Ved valget af Hørning lagde vi stor vægt på:

• Prisen
• Transportmuligheder (5 min til motorvejen, 5 min til tog, 5 min til hovedvejen)
• Daginstitutioner
• Skoler
• Indkøbsmuligheder
• Afstand til familie
• Ejendomsskat (grundskyld)

Vores grund på en regnfuld efterårsdag i oktober 2014

Så kan vi skrive grundejere på visitkortet. Købet er nu en realitet

Skal vi købe dette stykke landbrugsjord og bygge et hus????

Når man køber en grund er der oftest lavet én enkelt boreprøver, som danner grundlag for en geoteknisk rapport. Denne bør man rekvirere hos sælger inden man skriver under på en købsaftale. Den geotekniske rapport siger noget om jordbundsforholdende på grunden og potentielt dermed behovet for fundering, samt hvor dybt der skal graves før man når "fast grund". Rapporten siger dog kun noget om jordbundsforholdende lige netop i den ene prøve på dette ene sted på grunden. Derfor foretages der også flere prøver inden der skal bygges hus. En omkostning der afholdes af os, som købere. En boreprøve koster typisk 7-12.000 kr. og består af 3-4 boringer på grunden. Boreprøven er en del af vores samlede entreprisesum.

Hvorfor bygge nyt?

Hvorfor bygge nyt?

Vi startede for ca. halvandet år siden med at kigge efter boliger i Århus. Vi så rigtig mange forskellige huse. Efterhånden som tiden gik, og flere og flere huse set, blev det mere og mere klart, at vi ikke kunne finde et hus, som kunne indfri alle vores ønsker og krav. 

Stort set alle husene var ældre huse, som vi syntes trængte til renovering. Herudover levede ingen af husene op til nutidens energistandarder, hvilket bl.a. kunne ses på varme, og el regningen. Desuden ville vi på stort set alle husene ændre på værelsesinddeling, udskifte køkken, bad eller noget helt andet. På udgiftssiden var der også en fællesnævner for husene i Århus som trak i den gale retning - ejendomsskatten og ejendomsværdiskatten. Skatten på at bo i ejet hus svingede typisk mellem 3.000 - 4.500 kr. om måneden for de huse vi kiggede på. Se lidt om skat.

De faktorer der for os gjorde, at vi besluttede os for at bygge nyt var at vi:

• Selv kan vælge hvordan huset skal indrettes, og hvor store rummene skal være
• Selv kan bestemme udseendet på huset (Det skulle senere vise sig at betyde meget for prisen, hvordan huset ser ud)
• Kan flytte ind i et helt ny hus, hvor alt er nyt
• Slipper for vedligehold de første mange år
• Får en væsentlig lavere Energi og varmeforbruget sammenlignet med ældre huse
• Kommer til at sidde til en væsentlig lavere ejendomsskat og ejendomsværdiskat

Et andet stort plus, set med vores briller, er at alle de andre nybyggere i området er i samme situation som os med nystartet familie. Det giver mulighed for en masse legeaftaler og fælles interesser.